سند رسمی اعتبار قانونی دارد زیرا به وسیله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و بر اساس قانون به شکل رسمی و قانونی ثبت، تنظیم و صدور آن صورت می‌گیرد. ولی برخی اوقات ممکن است بنا بر دلایلی از جمله درخواست صاحب سند، انتقال مالکیت یا حکم به دادگاه سند رسمی باطل گردد.
ابطال سند رسمی دعوایی را شامل می‌شود که طی آن جهت بی اثر بودن یک یا چندین سند رسمی اقدام نماید. اصولا طرح این نوع از دعوی زمانی صورت می‌گیرد که یک ملک به چند نفر فروخته شده باشد و یا صدور سند با توجه به بر اساس مقررات مربوط به آن صورت نگرفته باشد. علاوه بر این مالک اصلی یک ملک از لحاظ قانونی کسی است که ثبت ملک مورد نظر در دفتر املاک صورت گرفته باشد و به صورت مستقیم به نام شخص سند زده شده باشد و یا اینکه ارثیه او باشد.
شرایط درخواست ابطال سند رسمی ملک
درخواست ابطال سند رسمی ملک در شرایط خاصی قابل اجرا است که این شرایط عبارتند از:
۱. اسنادی که صوری و غیر واقعی باشند.
گاهی اوقات بنابر دلایل مختلف طرفین معامله یا قرارداد بدون داشتن هدف واقعی مبنی بر نقل و انتقال قراردادهایی را به صورت غیر واقعی تنظیم می‌کنند. به چنین قراردادهایی که عاری از واقعیت هستند و تنظیم آنها به صورت غیر واقعی صورت می‌گیرد در اصطلاح حقوقی قرارداد صوری می‌گویند. در صورت به وجود آمدن چنین شرایطی امکان درخواست تقاضای ابطال سند رسمی مذکور به دلیل صوری بودن و عدم وجود پشتوانه حقوقی واقعی از طریق مراجع قضایی وجود خواهد داشت.
۲. اسنادی که مجعول یعنی جعلی باشند.
برخی اوقات افرادی که اهداف نامشروع دارند و به دنبال کسب اموال نامشروع و فریب دادن دیگران هستند از طریق دسترسی غیرمجاز به مهرها و اوراق دولتی اقدام به جعل اسناد می‌کنند و به این ترتیب به اهداف خود دست می‌یابند. این اسناد می‌تواند شامل گذرنامه، کارت پایان خدمت، سند مالکیت منزل، مدرک تحصیلی، سند مالکیت خودرو، اسناد ترخیص، گمرکی و … باشد. در نتیجه، در صورتی که فردی با هدف غیرقانونی یک سند را به نام خود یا شخص دیگری جعل نماید و بتواند از این طریق خود را به عنوان مالک جا بزند و ملک را بفروشد، مجرم خواهد بود و در این شرایط مالک واقعی و خریدار که فریب کلاهبردار را خورده است قادر خواهد بود افزون بر شکایت کیفری، اقدام به تنظیم یک دادخواست حقوقی در زمینه ابطال سند رسمی جعلی نماید.
۳. اسناد صادر شده از طریق کلاهبرداری یا جرایم دیگر
در چنین مواردی معمولا افراد بلافاصله شکایت کیفری خود را مطرح می‌کنند و حتی شعب جزایی نیز در دادنامه خود حکم مبنی بر باطل بودن اسناد مذکور را نیز صادر می‌کنند. با این وجود عموما صلاحیت ابطال سند وظیفه مراجع حقوقی است و فرد ذینفع باید درخواست ابطال سند رسمی ملک را از مراجع حقوقی درخواست کند.
۴. اسنادی که به عنوان ضمانت به دارنده سند منقل یا سپرده شده باشند.
گاهی اوقات برای دریافت وام یا برای انجام امور مضاربه‌ای نزد اشخاص ثروتمند رفته و به عنوان ضمانت و پشتوانه بازپرداخت، اقدام به قولنامه کردن املاک و آپارتمان‌های نامبردگان می‌کنند. این کار در شرایطی صورت می‌گیرد که هیچگونه قصد و غرض واقعی برای انتقال املاک مذکور وجود ندارد و تنظیم نمودن قولنامه تنها به عنوان پشتوانه بازپرداخت وام(قرض) است. ولی در برخی موارد دیگر مشاهده شده که فرد قرض دهنده تنها به تنظیم نمودن یک قولنامه عادی کفایت نمی‌کند و از قرض گیرنده می‌خواهد سند رسمی ملک را نیز به نام او انتقال دهد. با به وجود آمدن چنین شرایطی این احتمال وجود خواهد داشت که شخص قرص دهنده با وجود اینکه کلیه طلب خود را دریافت نموده ولی به دلایلی از اینکه سند را به نام مالک واقعی منتقل کند خودداری نماید و از این راه قصد سوء استفاده و کسب مال نامشروع را داشته باشد. در این شرایط شخص قرض گیرنده قادر خواهد بود با توجه به واقعی نبودن قصد و نیت برای انتقال و بیع و با توجه به پشتوانه بودن سند درخواست، ابطال سند رسمی ملک را از دادگاه درخواست کند.
۵. اسنادی که دارای مالکیت معارض باشند.
سند مالکیت معارض به سندی اطلاق می‌شود که کلیه یا بخشی از سند دارای مالکیت قبلی باشد و کلیه یا بخشی از یک ملک در محدوده دارای دو سند مالکیت باشد. به بیان دیگر وقتی که برای تمام یا بخشی از یک ملک صدور سند رسمی ملک(سند مالکیت) دو بار انجام گیرد و یا اینکه در جریان حقوق ارتفاقی متعارض باشند. معارض عبارت است از سند مالکیت موخر(دوم) نسبت به سند مالکیت مقدم(اول) و تا هنگام صدور حکم نهایی دادگاه مبنی بر صحت آن همچنان با عنوان سند مالکیت معارض از آن نام برده می‌شود.
شرایط و نکات لازم هنگام ثبت دادخواست ابطال سند رسمی ملک به دادگاه
• متقاضی بایستی در درخواست خود کلیه مشخصات سند شامل اطلاعات مربوط به مالک سابق و مالک جدید، مشخصات ملک مذکور، شماره پرونده ثبت شده، چگونگی ابطال سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ ابطال سند(این تاریخ بایستی مستند باشد) ، است.
• در صورت ابطال سند رسمی ملک در گذشته بایستی پیوست آن به پرونده ثبتی صورت گیرد. درخواست متقاضی بعد از انجام تشریفات مربوطه، به منظور ابطال سند رسمی اولیه بایستی به دفاتر اسناد رسمی ارسال گردد. هزینه مربوط به صدور دفترچه سند رسمی که توسط دادگاه تعیین شده است، باید توسط متقاضی پرداخت شود.
• از مراحل اصلی ابطال سند رسمی ملک احراز هویت متقاضی است. در مرحله فوق علاوه بر ارائه کپی برابر اصل کلیه مدارک شناسایی متقاضی به دادگاه، باید بررسی و تطبیق اطلاعات فوق با مشخصات متقاضی توسط کارشناس انجام گیرد.
بعد از طی مراحل ذکر شده، پرونده مربوط به ابطال سند رسمی ملک در دادگاه بایگانی شده و رسید آن به متقاضی تحویل داده می‌شود.
دادگاه صالح برای بررسی شکایت و دعوای مربوط به ابطال سند رسمی ملک
دادگاه صالح در خصوص دعاوی مربوط به ابطال سند رسمی ملک با توجه به موضوع آن مختلف است. برای مثال در جریان دعوای حقوقی که مرتبط با اموال غیر منقول در اموری مانند مزاحمت، مالکیت، تصرف عدوانی، ممانعت از حق و … است در دادگاهی این دعوی اقامه می‌گردد که مال غیرمنقول نامبرده در حوزه آن قرار دارد حتی اگر شخص خوانده(کسی که شکایت علیه او صورت گرفته و مورد اتهام است) در محل دیگری سکونت داشته باشد. اسناد مربوط به املاک نیز شامل اموال غیرمنقول هستند زیرا اموال غیرمنقول به اموالی اطلاق می‌شود که قابل حمل و جابجایی نیستند.
علاوه بر این در جریان دعاوی حقوقی که موضوع آن مربوط به دو سند معارض است رسیدگی به شکایت شخصی که سند مالکیت دوم را در دست دارد مستلزم اطمینان از صحت و سقم سند مالکیت اول است و با پی بردن به وجود تعارض و اختلاف بین آنها ابطال سند رسمی ملک معارض بر اساس قانون انجام خواهد گرفت.
نحوه ابطال سند رسمی ملک
به دلیل اینکه سند ملکی جزو اسناد رسمی محسوب می‌شود ابطال آن باید مشابه اسناد رسمی دیگر به وسیله حکم قطعی دادگاه و مراجع صالح قضایی انجام گیرد.
در چنین شرایطی درخواست اشخاص متقاضی مبنی بر باطل نمودن اسناد رسمی پس از آنکه در دادگاه ثبت گردید و به آن رسیدگی شد به منظور اقدام برای باطل نمودن آن، ارجاع آن به دفتر ثبت اسناد و املاک صورت می‌گیرد. مدرک فوق بعد از بررسی به همراه سایر ضمیمه‌ها به بخش بایگانی ارسال می‌گردند تا پیوست پرونده ثبتی به آن صورت گیرد. در بخش بایگانی، تشکیل پرونده ابطال سند رسمی ملک به منظور بررسی آن صورت می‌گیرد. در صورت ارتباط سند رسمی به املاک، ارسال آن به دفتر املاک به منظور بررسی پرونده و مدارک و سوابق ارائه شده توسط متقاضی صورت می‌گیرد تا اطلاعات مذکور با مشخصات درج شده در پرونده مورد تطبیق قرار گیرد.
پس از اطمینان حاصل کردن از عدم وجود ایراد یا نقص در پرونده، مراحل ابطال سند رسمی ملک را طی کرده تا پیش نویس سند رسمی تهیه شود. در پیش نویس فوق شماره مربوط به نامه یا حکم یا سند انتقال اجرائی درج گردیده است که پس از آن پیش نویس سند رسمی مالکیت جدید به متقاضی ارائه می‌شود.
نکاتی در خصوص ابطال سند رسمی ملک
اسناد دو نوع هستند: اسناد عادی و رسمی
سند رسمی سندی را شامل می‌شود که تنظیم آن تحت نظر حاکمیت، نزد مراجع دولتی یا مراجعی که توسط قانونگذار برای برخی اسناد در نظر گرفته شده است مثل دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق صورت گیرد. پس سندی که هر یک از این شرایط را دارا نباشد سند عادی تلقی می‌شود.
نکات کلیدی در خصوص ابطال سند رسمی ملک و کلیه اسناد رسمی عبارتند از:
•تنظیم اکثر اسناد در قالب یک قرارداد صورت می‌گیرد با این وجود هر سندی را نمی‌توان قرارداد تلقی کرد. برای مثال اقرارنامه، سندی رسمی محسوب می‌شود اما نمی‌توان آن را قرارداد دانست. اما موضوع وکالتنامه‌ها، کلیه اسناد فروش قطعی، بیع نامه، صلح نامه، هبه و وقف یک قرارداد محسوب می‌شود.
•در خصوص اسناد عادی علاوه بر ادعای جعلی بودن می‌توان ادعایی مبنی بر انکار و تردید نیز مطرح نمود، اما در خصوص اسناد رسمی فقط می‌توان ادعای جعلی بودن را مطرح کرد.
•دادگاه صالح جهت اقامه دعوای ابطال سند رسمی ملک، دادگاهی در حوزه محل تنظیم سند است.
•دعوای ابطال سند رسمی ملک یک دعوای غیر مالی محسوب می‌شود. به عبارت دیگر جدای از ارزش موضوع سند باید هزینه ثابتی تحت عنوان هزینه دادرسی پرداخت گردد، مگر در صورتی که لزوم باطل نمودن معامله وجود داشته باشد که در چنین شرایطی دعوای ابطال معامله به تنهایی دعوای مالی محسوب می‌گردد و ملاک محاسبه و تشخیص هزینه دادرسی ارزش معامله مذکور است.
•بعد از ابطال سند رسمی ملک و در برخی اوقات باطل شدن معامله به دنبال آن، همه امور و اجزای رابطه مشابه زمان قبل از تنظیم سند می‌گردد.
*توجه داشته باشید که به دلیل پیچیدگی‌های اینگونه دعاوی یعنی دعاوی مربوط به ابطال سند رسمی ملک یا معامله پیش از هرگونه اقدام با یک وکیل مجرب و ماهر در این زمینه مشورت کنید.
جمع بندی نهایی
به صورت کلی باید گفت کلیه دعاوی حقوقی اعم از ابطال سند رسمی ملک شرایط مخصوص به خود را دارند و بایستی شکایت و ادعای متقاضی مطرح گردد تا راه حل آن نیز ارائه شود و علت این امر پیچیدگی پرونده‌های حقوقی است که هر ماده و قانون تبصره‌های خاصی را شامل می‌شود. ما در این مقاله به صورت کلی شما را با انواع سند، ابطال سند رسمی ملک و شرایط و نحوه آن آشنا کردیم اما برای طرح ادعای خود مبنی بر ابطال سند رسمی ملک مراجعه به یک وکیل و درخواست مشورت از او نیز باید جزو برنامه‌های شما قرار داشته باشد تا به نتیجه دلخواه برسید و پیروز میدان باشید. پس تنها با اتکا به مدارک نمی‌توان امید به موفقیت داشت زیرا باید زمان و نحوه استفاده از مدارک و ارائه آنها به دادگاه و مراجع مربوطه را به خوبی بلد باشید و این کار میسر نیست مگر از طریق کسب آگاهی از طریق سایت‌ها و کتاب‌های حقوقی و از همه مهم‌تر مراجعه به یک وکیل مورد اعتماد و کاربلد. در نتیجه می‌توان اینگونه بیان کرد که انتخاب وکیل و کسب آگاهی‌های حقوقی، مکمل و نهایی کننده اجرای تصمیم شما مبنی بر ابطال سند رسمی ملک است.
